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ちなみにサービサーヘの報酬は、年間手数料として目的とする債権残高の一％程度が相場といわれていますが、当然債権額が大きくなるほど手数料率は小さくなります。
海外投機筋がカラ売りを仕掛けているからです。それにしても、銀行株の下げは目を覆いたくなるほど悲惨なものです。
ほとんどすべての銘柄が年初来の安値を更新したのはもちろんのこと、日経平均株価がバブル崩壊後の最安値14309円を付けた92年8月の水準さえも下回る銀行が続出しています。業種別の株価推移でも、銀行株の下落率は百円台続出のゼネコン株を上回っています。
ある外資系証券会社の試算では、一連の株価暴落で大手銀行の保有株の含み益は、20行中7行がゼロからマイナス、20行合計でも昨年後半だけで5兆4000億円が吹っ飛んだことになります。これに横浜銀行のような株式の持ち合いを解消する動きが加速すれば、同行だけで簿価6000億円の株式売り圧力となり、さらに現在一社で10行の銀行株を持っている事業法人が将来3行まで持ち合いを減らせば、全体で7兆円を超える売り圧力が生まれることになります。
銀行株がカラ売りされるということは、すなわち土地がカラ売りされることを意味しますから、このカラ売り攻撃を止めるには銀行の不良債権処理を完結させるか、そうでなければ不動産の価格水準そのものを、不動産の収益価格に結びついた合理的な下値の水準まで下落させるかのどちらかしかありません。日本の金融システムの最大の泣き所は、銀行の不良債権の実態を誰も把握できていないことと、不動産価格が収益価格から大きく花離していることです。
不動産の適正価格、いわゆるフェアバリューは、時間はかかるかもしれませんがいずれ収益価格に近づいて下げ止まるはずです。ところが、銀行が隠し続けている不良債権に関しては、いったいどこまで処理が進んだのかを知る手だてはありません。
昨年3月に大蔵省が発表した、いわゆる公表不良債権額は28兆円で、そのうち要処理額は4兆7000億円となっています。しかし、これらの数字は銀行の帳簿上の数字あわせの域を出ていませんから、日本のマスコミが報道するほど不良債権処理は進んでいないのです。
それどころか、最近の与信事故の増加傾向は、不良債権問題が銀行の帳簿上の問題から、一般個人の家計簿の問題にまで浸透したことを示唆しているような気がします。もはや銀行は、自分の都合だけでダラダラと間接償却だけを進めていられる状況ではなくなっているのです。
その点、アメリカの金融機関の不良債権処理策はきわめて明快です。アメリカでは、そもそも担保不動産を銀行自らが肩代わりに所有することが認められています。

いわゆるＯＲＥＯ（オレオと読みます）というやつです。ＯＲＥＯまではいかなくても、債権の一部をディスカウントしてやれば正常債権に戻れる可能性がある場合には、アメリカの銀行は比較的頻繁に債権の一部免除によって不良債権処理を進めます。
これがＤＰＯ（ディスカウント・ペイオフ）と呼ばれる不良債権処理策です。アメリカの金融機関が一般的にとる不良債権処理策は、おおむねＤＰＯ（ディスカウント・ペイオフ）、（2）友好的フォークロージャー（担保権を実行して銀行が所有権を取得する）、（3）コンテステッドフォークロージャー（法廷での争い）、の3つに分類することができます。
このＤＰＯは、もともとの借入人（債務者）に不良化したローンを割引価格で買い取らせる手法で、アメリカではかなり頻繁に行われています。不良債権のなかで最も多いパターンは、ローン金額およびその返済額が過大すぎて、不動産が生み出すキメリカの金融当局も銀行の不動産所有には柔軟に対応していますが、それに比べて日本の大蔵省はＯＲＥＯを敬遠し、やむをえず不動産を引き取った場合でもすぐに売却するように、いまでも指導しています。
銀行の不良債権処理の自由度が格段に違うのです。キャッシュフローだけでは元利金の返済ができなくなるケースです。
キャッシュフローで返済がまかなえる水準まで元本を減額してやれば不良債権化しないと判断すれば、債権者は比較的簡単にこの方法を選択します。ごく自然に債権をディスカウントするところがいかにもアメリカ的です。

（2）は、債権者と債務者がお互いに話し合って、担保不動産を債権者が友好的に引き取る方法で、比較的短期間のうちに担保物件の接収が可能です。（3）は、法廷を通して半ば争いながら債権者が担保不動産を獲得する方法で、最も時間とコストがかかるといわれています。
アメリカ流の不良債権処理では、銀行が容易に債務免除に応じたり、担保不動産を引き取ることに非常に柔軟です。銀行が引き取った不動産は、すぐに売らなくても賃貸資産としてしばらく保有するか、リフォームをかけて物件の価値を高めるか、もしくはバルクセールのような一括大量処分で売り払ってしまうかの選択を銀行自らが行うことになります。
銀行が本業以外に、不得手な不動産管理から回収業務までを手掛けるのは、時間とコストの無駄だという考え方をするのが普通です。邦銀も、いつまでも債務免除や代物弁済を恥じているようでは、不良債権処理策に前進はみられません。
ＤＰＯは、邦銀が本格的な直接償却を進めるきっかけになりうる有効策ではないでしょうか。強いアメリカ不動産市場の復活をいい意味でも悪い意味でも象徴しているのが、不動産事業家ドナルド９T氏のカムバックではないでしょうか。
彼は、アメリカの不動産王と呼ばれたこともあるほど、80年代の不動産ブームに乗って数々の有名ビルを買収してきました。その手口は日本の地上げ屋並みに荒っぽく、派手な私生活と相まって相当多くの話題をまいたものです。
ここまでは、日本のバブル紳士と呼ばれた不動産会社の社長達と大して変わりはありません。フォーブス誌は、「今年（97年）の彼の財産は14億ドル（1800億円）を上回る」と報じました。
最近のT氏の活躍は、ニューョークのプラザホテルを売却してエンパイヤ・ステートビルの持分を購入したり、セントラルパーク西側に総工費2億5000万ドルでオールスイートのホテルを建設したりと、一時の勢いを取り戻しています。長らく銀行管理状態に置かれていたT氏が完全復活を果たせた原因は、アメリカの不動産市場ならではの特性を学ぶうえで大いに参考になるでしょう。
日本では考えられないような敗者復活戦がまかり通るアメリカ不動産投資市場の特性とは、いったいどんなものなのでしょうか。 T氏復活の最大の鍵は、彼の資金調達のほとんどがノンリコース型の銀行ローンだったことです。
ノンリコースローンとは、不動産投資リスクの一部を貸し手の金融機関が負担する仕組みのローンで、アメリカの不動産投資ローンのほとんどがノンリコース型といわれています。この点がリコース型ローンを主流にする日本流のファイナンスとの最大の違いです。

ノンリコース型であれば、担保物件にのみ救償権が遡及しますから、借り主が保有するその他の資産まで差押えされる心配はありません。したがって、担保物件の資産価値が大幅に下落した場合でも、借り主は担保物件の所有権をギブアップすることで債務の弁済から逃れることができます。

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